Megfelelő lakást találni nem is olyan könnyű, hiszen rengeteg időt és utánajárást igényel, még akkor is, ha csak bérelnéd (és nem megvennéd) az ingatlant. Ha pedig te vagy a tulajdonos, komoly döntés részedről a bérlők kiválasztása, számtalan jelentkezőnek kell megválaszolni a kérdéseit és megmutatni a lakást, mire egymásra találtok. 

Horrorsztorik mindkét oldalon akadnak bőven, de ez legtöbbször a hivatalos papírok hiánya és a nem egyértelmű feltételek miatt alakul így, ezért a megoldás is egyszerű. Legyen minden világos és “tintával átitatott”, hogy ne maradjanak kérdések!

A bérleti szerződést általában a bérbeadó (azaz a lakástulajdonos) készítteti el, ügyvéddel. Bérlőként érdemes előre elkérni és alaposan átolvasni, így egyeztethettek és átbeszélhetitek a különböző pontokat vagy határidőket.

Alapvető fogalmak a bérleti szerződéshez és jelentésük

Bérbeadó: az a személy, aki az ingatlant kiadja

Bérlő: az a személy, aki az ingatlant bérbe veszi

Albérlő: az a személy, aki a bérlőtől tudja bérelni az ingatlant (ha erre a bérleti szerződés lehetőséget ad)

Bérlemény: az az ingatlan, amiről a bérleti szerződés szól (a köznyelvben - helytelenül - albérletnek hívjuk)

Kaució: az az összeg, amit a szerződés megkötésekor szokás átadni a bérbeadónak, az esetlegesen felmerülő károk vagy hátralékok biztosítékául

Ezeket a pontokat mindenképp vegyétek bele a bérleti szerződésbe

1. Szerződést kötő felek

Határozzátok meg pontosan, hogy kik között jön létre a szerződés. A bérbeadó(k) és a bérlő(k) teljes neve, születési adatai, édesanyja neve, és a szerződés aláírásakor a lakcímkártyán szereplő lakcím megjelölése is szükséges.

Több tulajdonos esetén a bérleti szerződést az összes tulajdonos, mint bérbeadó adja ki. Ez a tulajdonosok közötti esetlegesen később felmerülő vitákat is minimalizálja. Meg kell jelölni a szerződésben, hogy kinek mekkora a tulajdoni hányada az adott ingatlanban.

2. A bérlemény azonosítása

Szükséges megjelentetni a leendő bérlemény helyrajzi számát, valamint pontos címét. Érdemes beleírni az alapterület méretét és a szobák számát is, és amennyiben társasházi lakásingatlan, akkor azt is. Itt írjuk bele feltétlenül, hogy az ingatlant kizárólag lakás céljára lehet használni.

3. Mettől meddig?

Foglaljátok bele, hogy melyik naptól és meddig kiadó az ingatlan. Az időtartamra vonatkozóan két lehetőségetek van. Az egyik, hogy határozatlan időtartamra, a másik hogy határozott időtartamra szól. Az a különbség köztük, hogy a határozott időre kötött bérleti szerződést rendes (indokolás nélküli) felmondással nem lehet megszüntetni. A határozatlan időtartam esetében van lehetőség olyan kikötésre, hogy a bizonyos idő előtti felmondás kaucióvesztéssel jár. Ennek időpontját és összegét ti határozzátok meg, szóval csak okosan!

4. Mit is lett átadva pontosan?

Érdemes belefoglalni, hogy a bérlők a megtekintett állapotban veszik bérbe a lakást, amiről fényképfelvételek készültek, melyeket csatolni kell a szerződéshez. Az esetleges bútorokat is érdemes listába foglalni és persze a listát csatolni a szerződéshez. Ez a pont gyors orvosság lehet a felmondáskor felmerülő “De hol van a …?” és hasonló problémákra.

5. Mennyi az annyi?

A bérleti díjat pontosan meg kell határozni, és ezzel kapcsolatban rögzíteni, hogy a leírt összeg mekkora időtartamra vonatkozik (legtöbbször havi), valamint, hogy mikor és milyen formában kell azt megfizetni. Pl. “90 000 Ft/hó, azaz kilencvenezer forint/hó, ami minden megkezdett naptári hónapra vonatkozik és havonta, előre esedékesen, készpénzben köteles(ek) megfizetni a Bérlő(k), tárgyhó 5. napjáig bezáróan.” Ebbe a pontba szokás beleírni, hogy meddig nem lesz bérleti díj emelés, és mikortól lesz (ha lesz) az inflációs rátával megnövelve.

6. Ha ő nem fizet, te fizetsz!

Az egyetemleges felelősségvállalás is egy megbeszélésre váró pont, ha egynél több bérlője lesz az ingatlannak. Amennyiben a bérlők vállalják, azt jelenti, hogy ha egyikük nem fizet, akkor a másikon (többi bérlőn) behajtható a társuk tartozása.

7. Buli van?

Érdemes megfontolni, hogy a vendégek fogadásáról és a barátok időnkénti ottalvásáról mi a nézőpontja a szerződő feleknek, és ezt persze beszéljétek meg a bulikra vonatkozóan is, mert az tényleg tud fájni!

8. Mire való a kaució?

A kaució átvételének időpontját és összegét is rögzíteni kell. A félreértések elkerülése végett a felhasználhatóságának feltételeit is ebben a pontban kell rögzíteni, illetve, ha a felhasználás után igényt tart rá a bérbeadó, akkor a visszapótlásának időpontját, határidejét is. Ha nem volt szükség a kaució felhasználására, akkor annak teljes egésze visszajár kiköltözésnél, amit írásban rögzítsetek.

Abban is megállapodhattok, hogy lelakható ez az összeg, de köteles a bérlő időben bejelenteni az erre való igényét, és ebben az esetben több hónappal előre szólni a bérbeadónak, hogy legyen idő új bérlőt találni.

Érdemes elgondolkodni azon, hogy a kaució összege lelakható legyen vagy ne, az üzleti kapcsolatotok végéhez közeledve. Ha igen, akkor az utolsó időszakban biztosíték nélkül marad a bérbeadó, viszont ez az opció nagyon csábító szokott lenni a lakások keresésénél a leendő bérlőknek. Amennyiben a bérlő korábban az engedélyünkkel bejelentkezett a lakásba, a kaució visszaszolgáltatásának legyen feltétele a lakcímről való átiratkozás. Egyre gyakoribb, így ne hagyjátok ki!

9. A mennyország kapuja és annak kulcsa

Rögzítsétek a kulcsok átvételét és darabszámát is, aminek visszaszolgáltatásához köthető a kaució visszaadása. Írjátok le azt is, hogy a bérbeadónál maradnak-e kulcsok, vagy nem.

10. Kinek mi a hangos?

Találkoztam már olyan esettel, ahol a társasházban kikötötték a lakók, hogy vasárnap nem lehet hangos tevékenységet végezni, melyek közé szerintük a mosás és porszívózás is beletartozik. Ha ilyen szokatlan társasházi megegyezés van érvényben a bérlemény  lakótömbjében is, említsétek meg a bérleti szerződésben.

11. Tarantula jöhet?

A házi kedvencekre is érdemes kitérni a szerződés megkötésekor. Engedélyezett-e a tartásuk, és ha igen, milyen feltételek mellett? Például a regisztrált chip és a kötelező oltások megléte és ellenőrizhetősége gyakran követelmény. Nagyon helyesen! Van, aki egy csincsillát se engedne be a lakásába, de inkább a nagyobb és hangosabb állatokkal szokott probléma lenni, így róluk mindenképp szó kell, hogy essen. Ha te állatbarát bérbeadó vagy, írd bele már a hirdetésbe, hogy szívesen látsz kutyát, macskát és a gazdi is jöhet!

12. Dohányzó, nem dohányzó

A dohányzást tiltását is ajánlott rögzíteni, ha ebben egyeznek meg a felek. A füstölő, az e-cigaretta és a vízipipa használatát is érdemes megbeszélni előre, ha bármelyik félnek ez fontos. Ez is olyan kikötés, amit már a hirdetés szövegébe is jó belevenni. Ha erkélyes lakásról van szó, a bérbeadó tilthatja a kinti grillezést is akár, ha tudja, hogy a lakók erre érzékenyek.

13. A villanyszámlát valakinek fizetnie kell!

A közüzemi díjakra mindenképp térjetek ki! Milyen közüzemi díjak jelentkeznek az adott ingatlannál, mikor és ki rendezi a számlákat? A TV és internet lemondási díját kiköltözés esetén ki fogja rendezni: a bérlő vagy a bérbeadó? Amennyiben a bérlők rendezik a számlákat, jogukban áll-e a szolgáltatásokon változtatni? Pl. nagyobb internetcsomagot vásárolni vagy csekk helyett átutalással rendezni a számlákat.

14. Falat kiütni ér?

A rendszeres használattal együtt járó karbantartási munkák kivételével beruházást végezhet a bérlő vagy nem? Ebben is előre megegyezhettek, hogy mi fér bele és mi nem. A rendes karbantartás körét meghaladó felújítási költségeket ki köteles fizetni? (Szinte minden esetben a bérbeadó, de ez is a ti döntésetek.) Ezeket a kérdéseket mind-mind tisztázzátok, és persze egyértelműen rögzítsétek a szerződésben.

15. Ki kopog?

Bár a legtöbb bérbeadó magától is elfogadható és előre bejelentett időpontra időzíti a látogatásait, de azért érdemes a szerződésben kikötni annak gyakoriságát is, hogy mi történik ezeken a látogatásokon (csak a borítékot veszi át a bérbeadó, vagy körbe is akar nézni és ellenőrizni, hogy megvan-e még a kedvenc mozaikozott mosdókagylója).

16. Elválás békében

A felmondással kapcsolatban alakulnak ki a leghevesebb viták, így ennek elkerülése érdekében, ki kell kötni a részleteket már a bérleti szerződésben. A feleknek írásban kell egymás felé intézniük a szerződés felmondását vagy elég szóban is? A felmondástól számítva mennyi idő múlva kell kiköltözni a bérlőnek? Egyszerű, de fontos kérdések. A nézeteltérések elkerülése végett célszerűbb a felmondás írásbeli közlésében megállapodni. Annak érdekében pedig, hogy a másik fél a felmondás hatályosulását ne akadályozhassa meg az átvétel megtagadásával vagy szándékos mellőzésével, érdemes a szerződésben rendelkezni a kézbesítési vélelemről.

17. Ennyi volt!

Az azonnali hatályú, rendkívüli felmondásról is érdemes néhány mondatot megfogalmazni. Itt olyasmikreszokás kitérni, mint pl. a szerződés pontjainak megsértése, a bérlemény rendellenes és szerződésellenes használata, váratlan ellentét, stb. Rendkívüli felmondás esetén a kaució egésze vagy egy része kárátalányként megtartható, ha ez rögzítésre került a bérleti szerződésben.

18. A válás részletei

A bérlet megszűnése esetén felmerülhetnek vitatható kérdések, ezeknek vegyétek elejét már a szerződéskötéskor. Térjetek ki arra, hogy eredeti állapotban kell-e visszaadni a bérleményt, vagy hogy a bérlők számára másik bérleményt a bérbeadónak kell-e keresni vagy sem.

19. Ami a szerződésből kimaradt

Írtátok a szerződés végére, hogy “A szerződésben nem szabályozott kérdésekben a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény, továbbá a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény rendelkezései az irányadók. A jelen szerződést a Szerződő felek, mint akaratukkal mindenben megegyező okiratot, jóváhagyólag írták alá.”

+1 Ahogy minden elkezdődik...

Nem maradt más hátra, mint a szerződés létrejötte idejének és helyének rögzítése, valamint a bérbeadók és bérlők aláírása. Ha ügyvéd előtt kötitek meg a szerződést, akkor ő további jó tanácsokkal is ellát benneteket, de ha őt kihagyjátok, akkor is legalább két tanú előtt írjátok alá a szerződést. De inkább ügyvéd előtt!

Ha pedig már csak egy ügyvéd hiányzik a lakáskiadáshoz vagy beköltözéshez, szívesen segítek a pontok rögzítésében és a szerződés megírásában. Kérdezz bátran, nem harapok karmolok!

A fenti pontok csak támpontot adnak a bérleti szerződés megírásához, hiszen minden szerződés mást és mást tartalmaz a szerződő felek kívánságainak megfelelően. A lényeg, hogy minden, a legapróbb részlet is legyen rögzítve, így senkit sem érhet meglepetés!